Cabinet Jean CROZATIER

Impôt sur le Revenu

Traitement et Salaires Indemnités kilométriques ou forfait

Champ d’application

Il y a deux barèmes : le barème kilométrique et le barème carburant.

Le barème kilométrique est applicable à :

-l’entreprise, pour rembourser à ses salariés, dirigeants ou non, les frais de déplacements professionnels effectués avec leur véhicule personnel ;

-le salarié, y compris le dirigeant, qui utilise son véhicule personnel pour ses déplacements professionnels et qui déduit le montant réel de ses frais ;

-les titulaires de BNC, s’ils sont propriétaires du véhicule (même conservé dans leur patrimoine privé)

Pour les véhicules loués ou pris en crédit-bail, le barème kilométrique peut être utilisé si le professionnel renonce à déduire les loyers de son résultat fiscal.

Le barème carburant est applicable pour :

-les exploitants de BIC ayant opté pour la tenue d’une comptabilité supersimplifiée ;

-les salariés, propriétaires ou non de leur véhicule. L’utilisation de ce barème exclut le recours au barème kilométrique ;

-les titulaires de BNC pour les véhicules pris en location ou en crédit-bail, si le professionnel déduit les loyers de son résultat fiscal ;

-les associés de sociétés de personnes exerçant leur activité dans la société, pour les frais correspondant à la distance domicile-lieu de travail.

Contenu des dépenses intégrées dans le barème carburant et le barème kilométrique

Le barème carburant vise les seuls frais de cette nature.

Le barème kilométrique couvre :

-la dépréciation

-les frais d’entretien et de réparation

-les frais de pneumatiques

-les frais de carburant

-les primes d’assurance

-les frais d’achat de casques et protections pour les deux-roues.

Sont déductibles pour leur montant réel dûment justifié :

-les frais de péage

-les frais de garage (box, parking)

-les intérêts d’emprunts pour l’achat du véhicule (le véhicule doit être inscrit au registre des immobilisations pour les titulaires de BNC)

-les frais imprévisibles

Bouclier fiscal de 60%

Principe

Un contribuable ne doit pas payer plus de 60 % de ses revenus en impôts directs, la fraction qui dépasse ce seuil lui sera remboursée.

Mise en application

Le bénéfice du bouclier fiscal n’est pas automatique et il ne permet pas de diminuer immédiatement l’impôt à payer.

Le contribuable doit donc d’abord payer l’impôt normalement dû, puis, s’il y a droit, faire la demande expresse pour obtenir le remboursement de l’excédent. La demande doit être formulée avant le 31 décembre de l’année suivante celle de l’imposition

Impôts directs concernés par le bouclier

Le bouclier fiscal ne concerne que :

-l’impôt sur le revenu (soumis au barème progressif et taux proportionnel). Les prélèvements sociaux additionnels (CSG, CRDS…) ne sont pas protégés par le plafonnement.

-l’ISF

-la taxe foncière et la taxe l’habitation relatives uniquement à la résidence principale du contribuable.

Revenus à prendre en compte dans les 60 %

Les revenus à intégrer sont :

-les revenus soumis à l’IR nets de frais professionnels

-les BIC ou BNC doivent être retenus pour leur montant net

-revenus de capitaux mobiliers retenus avant application de l’abattement sur les dividendes

-les produits soumis au prélèvement libératoire de 16 %

-les revenus exonérés d’IR, réalisés au cours de la même année en France ou hors de France

Les revenus pris en compte sont ceux réalisés au cours de l’année par le contribuable

Traitements et Salaires : option ou non pour les frais réels ou le forfait de 10%

La déduction de 10 % pour frais professionnels

Pour les revenus 2005, elle ne peut être :

-ni inférieure à 389 euros

-ou, pour les demandeurs d’emploi depuis plus d’un an à 854 euros

-ni supérieure à 13 093 euros

La déduction des frais réels comprend les frais admissibles suivants :

-achats de biens durables

-matériel informatique

-frais de trajet entre le domicile et le lieu de travail

-frais de stationnement ou de péage

-frais de déplacements

-frais de déménagement

-frais de double résidence

-frais supplémentaires de nourriture

-frais d’études, de formation et de documentation

-frais vestimentaires spécifiques à la profession

Revenu Foncier : choix du régime fiscal

Le choix pour le régime du micro foncier ou le régime réel : dépend :

-montant des recettes

-pas de report des déficits

-comparaison de l’abattement et du réel

-option pour 3 ans

Revenu Foncier : droit à déduire en remplacement de l’abattement de 14 %

A partir de l’imposition des revenus de 2006, compte tenu de la suppression de la déduction forfaitaire de 14 %, les bailleurs de propriétés urbaines et de propriétés rurales peuvent déduire, pour leur montant réel les charges répertoriées dans le tableau ci-dessous :

Natures des charges

Modalités de prise en compte dans les revenus fonciers

Primes d’assurance

Montant réel

Frais de gestion courante

20 euros par an et par local

Frais de procédure

Montant réel des dépenses effectivement supportées par le propriétaire

Rémunération des gardes et concierges

Montant réel des dépenses effectivement supportées par le propriétaire

Rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles

Montant réel des dépenses effectivement supportées par le propriétaire

Revenu Foncier : comparaison du régime de droit commun et des régimes spéciaux

Loi Paul et Loi Girardin

Entré en vigueur au 1er janvier 2001, le dispositif appelé Loi Paul remplace l'ancienne Loi Pons, qui avait été mise en place en 1986. Inspiré des mêmes principes, il permet l'acquisition d'un bien immobilier neuf dans les DOM-TOM, agrémenté de fortes réductions d'impôt. Une nouvelle loi appelée Loi Girardin a été votée le 21 Juillet 2003. Selon cette nouvelle loi, deux principes de défiscalisation s’appliquent selon que la construction a ou non débuté avant la publication de la loi. Ainsi, lorsque les travaux ont commencé avant le 23 juillet 2003, la défiscalisation applicable est le dispositif Paul, lorsque les travaux n’ont pas commencé, le nouveau dispositif Loi Girardin s’applique (des prochains décrets préciseront certains éléments).

Régime fiscal :
a) Le taux de défiscalisation pour les logements locatifs «libres», c’est-à-dire non soumis à conditions de ressources des locataires et à plafonnement des loyers, est de 25% dans le cadre de la loi Paul. Il est porté à 40% avec la loi Girardin (étalé sur 5 ans).

b) Le taux de défiscalisation pour les logements destinés à la location «intermédiaire», c’est-à-dire soumis à conditions de loyer et de ressources des locataires, est de 40% dans le cadre de la loi Paul, il est porté à 50% avec la loi Girardin (étalé sur 5 ans).

Bénéficiaires du dispositif : Personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI, …), mais également sociétés soumises à l’IS.

Logements concernés : Logements neufs situés dans les DOM-TOM, loués nus à titre de résidence principale.

Durée minimale de location : 6 ans en loi Paul, 5 ans en loi Girardin.

Loi Robien 2 ou loi de Robien recentrée

Régime fiscal :

Le nouveau dispositif fiscal « Robien recentré », permet d'amortir 50% du prix d'acquisition du logement à raison de 6% les 7 premières années, puis de 4 % les 2 années suivantes. Désormais, il n'est plus possible de prolonger l'amortissement sur 15 ans, les avantages fiscaux en « Robien recentré » se font sur une durée maximale de 9 années. Le dispositif permet également de déduire du revenu net global, les charges, les frais et la totalité des intérêts dans la limite de 10 700 euros par an.

Bénéficiaires du dispositif :

Toutes personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI, …).

Tous les contribuables dont l'imposition annuelle dépasse 2500€ (TMI de 14% et supérieures).

Logements concernés :

Logements neufs ou anciens avec réhabilitation lourde situés en France loués nus à titre de résidence principale.

Durée minimale de location :

9 ans.

Choix du locataire :

Il est possible de loger ascendants et descendants, à condition qu'ils ne relèvent pas du foyer fiscal.

Ressources du locataire :

Pas de plafonds de ressources.

Montant du loyer :

Plafonds de loyer fixés à 90 % du loyer du marché libre.

Zone A : agglomération parisienne, Côte d'azur et Genevois français.
Zone B1 : cette zone est nouvelle, elle a été créée pour 23 agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants et quelques agglomérations plus petites mais particulièrement chères.
Zone B2 : (l'ancienne zone B) comprend les agglomérations de population comprises entre 50 000 et 250 000 habitants.
Zone C : elle couvre le reste du territoire

	Robien recentrée
Zone A	19,89 €/m²
Zone B1	13,82 €/m²
Zone B2	11,30 €/m²
Zone C	8,28 €/m²

Loi Demessine (ZRR)

Ce régime institué par la Loi de Finances 1999 est destiné à encourager les investissements locatifs dans des résidences de tourisme situées en Zone de Revitalisation Rurale (Z.R.R.). Ces investissements devaient être initialement réalisés avant le 31/12/2002, mais le dispositif a été reconduit jusqu'au 31/12/2006.

Régime fiscal : réduction d'impôt égale à 25% du montant de l'acquisition, dans la limite d'un plafond de 50.000€ (327.928F) pour une personne seule et de 100.000€ (655.957F) pour un couple marié. Cette réduction est étalée sur 6 ans au plus. La TVA sur l'acquisition est déductible.

Bénéficiaires du dispositif : Personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI, …).

Logements concernés : Logements neufs situés en résidence de tourisme classée appartenant à une Zone de Revitalisation Rurale (Z.R.R.) ou à certaines zones rurales répondant aux objectifs n°2 européens, loués nus à l'exploitant de la résidence de tourisme par le biais d'un bail commercial.

Durée minimale de location : 9 ans.

Occupation temporaire : Possibilité pour l’investisseur d’exercer un droit de jouissance temporaire. Ces périodes d’occupation ne doivent pas excéder 8 semaines par an et le revenu foncier déclaré doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement dû par l’exploitant en l’absence de toute occupation par le propriétaire.

Loi Malraux

Les opérations de restauration immobilière effectuées dans le cadre de la loi Malraux sont assorties d’un régime fiscal de faveur. Le montant total des travaux réalisés sera déductible de votre revenu global et vous fera ainsi réaliser des économies d’impôts importantes.

Régime fiscal : déduction du revenu global, du déficit foncier résultant de l’opération de restauration, à l’exception des intérêts d’emprunt et des frais accessoires à un emprunt (déductibles des loyers uniquement).

Bénéficiaires du dispositif : Personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI, …).

Logements concernés : logements anciens situés dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (Z.P.P.A.U.P.) ou en secteurs sauvegardés. Les Z.P.P.A.U.P. sont instituées autour des monuments ou quartiers historiques, des sites ou espaces à protéger, à mettre en valeur pour des motifs esthétiques, historiques ou culturels. Les secteurs sauvegardés ont pour objet de conjuguer les efforts de restauration immobilière et de mettre en place une protection à l’échelle d’un quartier dans le cadre du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (P.S.M.V.). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti, sans en changer le volume habitable.

Durée minimale de location : les logements restaurés doivent être loués à usage d'habitation pendant une durée minimale de 6 ans.

LMP / LMNP

Définition
L'article 151 septimes du code général des impôts pose deux conditions pour prétendre au statut de Loueur Meublé Professionnel.
La qualité de loueur en meublé professionnel est reconnue aux personnes louant des logements meublés, anciens ou neufs et respectant les deux conditions suivantes :

Générer au minimum 23 000 de recettes annuelles au titre de la location meublée (ce seuil de recettes par foyer fiscal apprécié TTC si la TVA s'applique aux loyers, est calculé prorata-temporis si l'activité débute en cours d'année).
Retirer 50 % au moins de leur revenu de la location meublée (le résultat fiscal du loueur est alors comparé à l'ensemble des revenus du foyer fiscal du loueur).
Ces revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Conditions
Caractéristiques du logement en meublé
La location d'un local d'habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d'habitabilité.
Deux conditions doivent donc être simultanément réunies :

La location doit porter sur des locaux d'habitation,
Le logement doit être suffisamment meublé pour être " habitable ".

Statut juridique de l'acquéreur

Personne physique
Personne morale (société translucide : article 8 du CGI) : (SARL de famille, EURL, SNC)
En cas de refus d'immatriculation au Registre du Commerce et des sociétés (certains greffes regardent l'activité comme civile et non commerciale), conserver la lettre de refus d'inscription.
Option pour le régime des sociétés de personne (article 239 bis AA du CGI).

Personnes plus généralement concernées
Toutes les professions libérales et chefs d'entreprises, (les personnes à forte fiscalité). En complément de revenu lors de la cessation d'activité ou en désignant son épouse non salariée d'aucune entreprise comme gérante, afin de lui permettre de cotiser au régime de retraite.

Obligations
Les loueurs en meublé professionnels sont tenus au respect de toutes les obligations comptables et déclaratives des commerçants.
Si l'activité est exercée au travers d'une société, cette dernière doit de surcroît tenir un registre d'assemblée où sont retranscrites les assemblées générales ordinaires ou extraordinaires.

Une fiscalité exceptionnelle au titre de l'impôt sur le revenu
Le loueur en meublé professionnel peut déduire la totalité des charges réelles. En plus toutes les charges d'acquisition sont déductibles ainsi que la totalité des intérêts d'emprunt du revenu global.
Le loueur meublé professionnel est soumis au régime des plus values professionnelles. Celles-ci sont exonérées d'impôt si l'activité est exercée depuis plus de 5 ans et si les recettes générées par l'activité LMP sont inférieures à 152.500 euros par an.

Amortissement des biens
La totalité des biens pourrait être amortie généralement sur 10 ans pour le mobilier et 20 ans sur le foncier (80% du foncier et 20% restant étant considérés comme le terrain). En cas de déficit d'exploitation, les amortissements sont différés indéfiniment, on appelle cela les amortissements réputés différés.

ISF
Depuis la loi de Finances 1999, la possibilité d'exonération au titre de l'ISF est limitée aux loueurs en meublé professionnels qui remplissent cumulativement les conditions suivantes :

Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés au titre de l'activité exercée.
Réalisation d'un chiffre de recettes annuelles supérieur à 23000 €
Revenus tirés de l'activité représentant plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal. Allégement des droits de succession Les héritiers d'un loueur meublé professionnel bénéficient des mêmes dispositions que celles favorisant la transmission d'entreprise.

Détention du bien
Durée minimum de détention en statut LMP 5 ans, ce qui a pour effet d'optimiser les économies d'impôts sur cette même durée.

La loi monuments historiques

Conditions d'application : Acquisition d'un immeuble classe monument historique pour l'essentiel ou inscrit a l'inventaire supplémentaire dans sa totalité.

Le statut dérogatoire accorde en faveur des monuments historiques encourage les investisseurs a acquérir ce type de bien, dans le but de le restaurer et de le louer en respectant certaines conditions. C'est un produit rare, de caractère, avec un montage extrêmement méticuleux et offrant de réelles garanties.

Régime fiscal : imputation des déficits fonciers sans limitation sur le revenu global du propriétaire. Vous pouvez exonérer ce bien des droits de succession et cela même si l'héritier n'appartient pas a la famille du détenteur.

Bénéficiaires du dispositif : personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises a l'IS (SCI, SCPI, ...). Déficits pris en compte pour le plafonnement de l'ISF.

Propriétaire bailleur : déduction à 100% des travaux effectués, des intérêts d'emprunts travaux et foncier, des frais d'hypothèque, report du déficit foncier sur le revenus global sans limitation.

Durée minimale de location : obligation de louer à un tiers pendant 3 ans.

BORLOO populaire

Ce dispositif permet de réaliser des économies d'impôts en acquérant un bien immobilier neuf destiné à une location non meublée (résidence principale du locataire) et en respectant des conditions de location.

Ce dispositif permet de bénéficier :

1) D'un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers

2) De la possibilité d'amortir jusqu'à 65% de la valeur du bien

-6% pendant 7ans

-4% les deux années suivantes

-Possibilité de proroger 2,5% pendant 6 années supplémentaires.

3) De la possibilité d'imputer le déficit foncier déductible du revenu global.

Le plafond est de 10 700 euros par an et l'excédent est reportable pendant 10 ans.

4) De la reprise des déductions du régime commun.

-Taxe foncière
-Charges de gestion, de gardiennage, d'assurance

-Frais d'entretien et de travaux de rénovation

-Intérêts d'emprunt (dans la limite des loyers encaissés)

Toutefois, certaines conditions sont à respecter :

1) Conservation du bien pendant une période minimale de 9 ans.

2) Respect des conditions de resources du locataire.
(Plafonds PLS ou PLI à valider par l'administration fiscale)

3) Frais d'entretien et de travaux de rénovation.
(70% de la valeur de marché fixé par l'administration fiscale)